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房产交易

买卖预约有什么法律效力

来源:北京专业房产律师   网址:http://www.zyfcbj.com/   时间:2021/6/30 17:06:33

买卖预约有什么法律效力

(一)买卖预约双方所享有的此种权利,称为“预约权”,性质上属于,仅在预约当事人之间有效,不具有对抗第三人的效力。如买卖预约之出卖人将预约标的物出卖给第三人,预约买受人不得主张该买卖合同无效。但须注意,日本民法买卖预约上的权利,称为“预约完结权”,性质上属于“形成权”。

其效力是:因预约完结权人行使权利的单方意思,即在预约双方当事人之间成立买卖契约关系。此预约完结权具有财产权的性质,可以转让,可以成为扣押的对象,经办理假登记(预登记),即具有对抗第三人的物权效力。

(二)买卖预约一方当事人不履行订立买卖合同本约之义务,构成违约,但对方当事人不得依据关于强制实际履行的规定,请求人民法院强制违约方当事人订立买卖合同。本条解释未赋予预约权利人请求强制预约义务人履行订立本约之权,是因为:依据关于合同自由原则的规定,当事人对于是否订立合同有完全的自由,不受他人和组织的强制。

如法院强制当事人订立买卖合同,将剥夺当事人的意思自由,而与合同自由原则相悖。因此,强制订立本约,法律上不能履行”。但须注意,我国地区裁判实务的做法与此不同:预约人负有订立本约的义务,权利人得诉请履行,法院应命债务人为订立本约的意思表示,债务人不为意思表示者,视同自判决确定时已为意思表示。本约成立后,债权人即有请求给付的权利,基于诉讼经济原理,债权人得合并请求订立本约及履行本约。

(三)买卖预约一方当事人不履行订立买卖合同本约之义务,构成根本违约,对方当事人可依第107条关于违约责任的规定,追究违约方之违约责任;亦可依据规定,行使法定解除权,解除预约合同并主张损害赔偿。

但须注意,由预约合同之本质决定,无论追究违约责任的损害赔偿,或者解除预约合同后的损害赔偿,均仅限于赔偿机会损失(信赖损失),而不包括可得利益(履行利益)。

(五)有定金收受的预约合同发生违约,仅应依据规定执行定金罚则:交付定金一方不履行订立买卖合同本约义务的,丧失定金;收受定金一方不履行订立买卖合同本约义务的,双倍返还定金。

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